– یکی بودن مالک عرصه و اعیانی
در صورتی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی می‌باشد.
۷- وجود سابقه ثبتی ملک مورد تقاضا: منظور از سابقه ثبت این است که برای ملک مورد تقاضا، اظهار نامه ی ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد.
اظهار نامه ثبتی “ورقه ای است چاپی و رسمی که توسط مامور دولتی مخصوص پس از تنظیم صورت مجلسی شامل حدود و نوع ملک و مشخصات آن و مالک و اخذ امضای کدخدا و ریش سفیدان محل بین متصرفان به عنوان مالکیت توزیع می شود[۳۰]“
چنانچه ملک مورد تقاضا فاقد سابقه ثبتی بوده یا سند معارضی صادر شده باشد و یا به ثبت ملک مورد تقاضا اعتراض شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی اعتراضات در مرجع صالح خواهد بود[۳۱].
۲- رسیدگی به تقاضای مربوط به ثبت املاک مشاع
۳- صدور دستور جهت صدور سند مالکیت مفروز بنام متقاضی
هر گاه انتقال ملک به متقاضی به صورت عادی یا رسمی[۳۲] به نحوه مشاع بوده تصرف به صورت مفروز باشد رئیس اداره ثبت رسیدگی خواهد کرد.
۴- صدور دستور جهت صدور سند مالکیت مشاعی بنام متقاضی
چنانچه انتقال با سند عادی بنحو مشاع ولی تصرف به صورت مفروز بوده و بین مالک مشاعی و متصرف، توافق باشد اما سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس اداره ثبت رسیدگی خواهد کرد.
۲-۲-۱-۲-۲ صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی و نحوه اقدام آن
دومین مرجعی که صالح به اجرای قانون اصلاحی (مواد ۱۴۷ و ۱۴۸) ثبت می‌باشد هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی است.
۱- ترکیب اعضای هیات حل اختلاف
اعضای این هیات به موجب ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ عبارتند از:
یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه
رئیس ثبت اسناد و املاک محل یا قائم مقام وی
یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این خبره ثبتی از بین کارکنان مجرب و بصیر اداره کل ثبت استان معرفی وتوسط رئیس سازمان انتخاب می شود.
۲-حدود صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی
رسیدگی به تقاضاهایی که به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت برای صدور سند مالکیت مطرح و در صلاحیت هیات حل اختلاف هستند عبارتند از :
تقاضاهای مربوط به املاک مفروزه
تقاضاهای مربوط به املاک مشاع
مواردی که عرصه مورد تقاضا وقف است
مواردی که عرصه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است.
مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا از هم جدا هستند.
مواردی که ملک مورد تقاضا فاقد سابقه ثبتی باشد.
مواردی که تقاضا کننده تبعه بیگانه باشد.
مواردی که مورد تقاضا جزء مشترکات عمومی[۳۳] است.
۳-نکاتی در خصوص نحوه رسیدگی هیات حل اختلاف
نکته ۱- مدت زمان رسیدگی و صدور رأی توسط هیات حل اختلاف حداکثر ۳ سال از تاریخ ارسال پرونده به هیات توسط رئیس اداره ثبت می‌باشد[۳۴].
نکته ۲- رأی هیات با اکثریت آرای(دو نفر) معتبر و لازم الاجراست.
نکته ۳- ابلاغ آرای هیات به دو صورت می‌باشد: الف) توسط آگهی ب) توسط اداره ثبت.
نکته ۴- مرجع صالح رسیدگی به اعتراض به آرای هیات های حل اختلاف، دادگاه عمومی محل است[۳۵].
نکته ۵- آرای صادره هیات ها که به علت عدم اعتراض، قطعی شده باشند توسط دارات ثبت لازم الاجرا هستند[۳۶].
نکته ۶- چنانچه پس از توافق و امضای دفتر مخصوص توافق، هر یک از مالک یا متقاضی یا قائم مقام قانونی آن ها منکر توافق ثبت شده، شوند این امر مانع اقدامات بعدی ثبتی نبوده و معترض می‌تواند به دادگاه صالحه مراجعه و اقامه دعوی نماید.
نکته ۷- رسیدگی در این هیات تابع تشریفات خاصی نسبت و عدم حضور متقاضی یا مالکیت مشاعی مانع رسیدگی نخواهد بود.
۲-۲-۱-۳ ویژگیهای دعوای ابطال سند مالیت موضوع ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت.
طرح این دعوا مقید به زمان و مهلت خاصی نیست و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند، می‌تواند اقدام به طرح آن نماید.
-طرف دعوای (خوانده) مذکور فقط دارنده سند مالکیت مذکور می‌باشد و اداره ثبت طرف دعوا نخواهد بود چون ذینفع در قضیه نبوده و دعوا توجهی به آن اداره ندارد. فلذا چنانچه اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد، دادگاه باید به استناد ماده ۸۹ ناظر به بند ۴ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم توجه دعوا (رد دعوا ) صادر نماید و نسبت به خوانده اصلی، دعوا را تعقیب کرده و حکم مقتضی صادر نماید[۳۷].
این دعوا به خاطراینکه اختلاف در مالکیت می‌باشد، از جمله دعاوی مالی بوده که خواسته آن باید تقدیم و تمبر قانونی ابطال و الصاق شود.
نکته : در خصوص اینکه آیا اسناد مالکیت صادره بر اساس موارد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت قابل ابطال با ماده ۲۲ قانون ثبت می‌باشند یا خیر؟
به موجب نظریه مشورتی شماره ۵۰۵۹/۷-۱۱/۷/۱۳۷۸ اداره حقوقی قوه قضائیه: “چنانچه سند مالکیت در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ و اصلاحیه سال ۱۳۷۶ به متقاضی داده شده باشد طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در داگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگیهای خود، حقانیت شاکی را احراز نماید می‌تواند آن را ابطال نماید”.
این موضوع منافاتی با اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد سند مالکیتی که بر اساس مادتین ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت صادر شده باشد، اعتبار قانونی خود را داشته و دعوای مخالف آن مسموع نیست اما در مواردی که بر اساس مقررات اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، سند مالکیت جدیدی صادر شود، این سند مالکیت جددید بر اساس قانون اصلاح مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، قابل اعتراض و حتی ابطال در مراجع قضایی است.
۲-۲-۲ اعتراض به ثبت ملک
این دعوا با دعوای “اعتراض به ثبت” موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت تفاوت دارد که در توضیح آن به این تفاوت‌ها اشاره شده است.
۲-۲-۲-۱ نحوه تسلیم اعترض بر ثبت ملک به اداره ثبت اسناد و املاک
این اعتراض پس از اینکه تقاضای ثبت ملکی از ناحیه متقاضی نسبت به ملک مجهول المالکی پذیرفته شود بعد از انتشار آگهی های نوبتی در ظرف ۶۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی (موضوع بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت ) اعتراض خود را به واحد ثبتی محل تسلیم و ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه صالح محل ارائه نموده و سپس گواهی تقدیم ددخواست را از دادگاه اخذ و جهت توقف عملیات ثبتی به اداره ثبت محل تحویل دهد.
به موجب ماده ۸۶ اصلاحی مورخ ۸/۱۱/۱۳۸۰ آیین نامه قانون ثبت املاک:”در صورت عدم تقدیم گواهی نقدیم دادخواست توسط معترض به اداره ثبت، متقاضی ثبت یا نماینده قانونی وی می‌تواند به دادگاه مربوط مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید. اداره ثبت بدون توجه به اعتراض، عملیات ثبتی را با رعایت مقررات ادامه می‌دهد. مبداء اعتراض به ثبت اصل ملک، تاریخ انتشار روزنامه ای است که اولین آگهی نوبتی در آن درج شده است [۳۸].
